El mercado inmobiliario comenzó el 2007 con un buen movimiento. Dentro de este ritmo promisorio, el caso de las categorías con un promedio de 300 metros cuadrados, sin embargo, presenta una particularidad: según el informe elaborado por L J Ramos Brokers Inmobiliarios, las propiedades disponibles de este tipo no abundan. Y esto, sumado a la suba de los valores, impulsó a las empresas a re negociar contratos vigentes. No obstante, quienes pactaron nuevos contratos, provocaron un crecimiento de focos descentralizados, en la zona norte del Gran Buenos Aires.

El mercado inmobiliario no para. En sus distintos segmentos, el movimiento es caso de estudio para los expertos en el negocio. Esta vez, el estudio realizado por L J Ramos Brokers Inmobiliarios en su reporte, permite entreveer los detalles de un movimiento dentro de una de las categorías más fuertes y representativas para el mercado.

Nueva buena vista

Los nuevos contratos se están pactando en general escalonados, en dólares, con plazos de 3 años, y un ajuste previsto de 10 al 12 por ciento anual. Las búsquedas en estas categorías siguen lideradas por las empresas de servicios y comunicaciones, concentradas entre los 500 y 2.000 metros cuadrados, con ubicaciones preferentes en el área central y el corredor de Avenida Libertador. Frente a esta realidad, hay una nueva zona de crecimiento.

La ausencia de oferta impulsó, en los últimos años, el crecimiento de focos descentralizados, especialmente en la zona norte de GBA, y de modo particular en las áreas de Vicente López-Olivos y San Isidro, respondiendo a una demanda básicamente de categoría “A”, en torno a los 300 metros cuadrados de superficie promedio.

Esta aparece como la alternativa más clara para las empresas. Se sacrifica la variable distancia, para contar con todos los atributos que hacen a las distintas categorías, proyectando una imagen corporativa diferente a las que se ofrecen en las áreas centrales.

No obstante, la persistencia de las condiciones del mercado, hacen que las situaciones tiendan a replicarse. También en la zona norte, la vacancia en las categorías superiores es reducida, mientras que la disponibilidad de tierra apta para desarrollos va elevando su incidencia de modo incesante.

Sin embargo, y frente a una oferta casi inexistente, resulta una buena señal la entrada al mercado en esta área de GBA y también en Capital de nuevos proyectos.

Oficinas AAA

Con una vacancia en torno al 1 por ciento del stock y rentabilidades del orden del 12,5 por ciento anual en dólares, los valores de las oficinas corporativas en el mercado de Buenos Aires se ubican en los 30 dólares por metro cuadrado en promedio. La diferenciación entre categorías va retornando a los márgenes que se habían diluido.

Ante el desarrollo sostenido de la economía nacional, son muchas las empresas que han surgido y las que han crecido, las que arriban al país o retornan tras la crisis, alimentando la demanda de oficinas corporativas.

Una vacancia reducida, impulsa los valores a la suba. Estos actúan como un factor moderador y prolongan la definición de los negocios.

El consecuente incremento de la rentabilidad, motiva una presencia intensa de desarrolladores que analizan su entrada al segmento, intención que encuentra un límite en la escasez de tierras en las áreas de negocios consolidados.

La alternativa del reciclaje también se ve condicionada: son pocos los edificios aptos que pertenecen a un número acotado de propietarios con quienes negociar.

Respecto a la situación en general, existen indicios de que estas condiciones tenderían a revertirse positivamente en el corto y en el mediano plazo.

Perspectiva

La marcha de la economía local, según diversos analistas, anticipa para los próximos años un crecimiento sostenido del 6 al 8 por ciento anual.
 
En cuanto al real estate, el mercado de oficinas corporativas de Buenos Aires (“AAA” y “A”) se encuentra en niveles similares a los de México y San Pablo, pero aún distante, por ejemplo, de los índices de Río de Janeiro (Bs.As. 23/25 dólares de promedio, frente a 32 dólares en Río).

Existe así un contexto general de negocios favorable y una brecha de rentabilidad factible, aún por alcanzar. Buenos Aires cuenta con más de un millón de metros cuadrados de oficinas corporativas de categoría “A”, más otros 435.200 metros cuadrados de “AAA”, y un índice de vacancia que toca pisos históricos.

Aún así, una ausencia significativa es la del sector financiero. Los emprendimientos deben ser encarados con fondos propios de las desarrolladores y no existen políticas públicas de promoción ni créditos intermedios.