Porque el mercado inmobiliario no es una realidad única y homogénea, sino un espacio donde conviven segmentos múltiples, cada uno de ellos con características y desempeños particulares, L J Ramos Brokers Inmobiliarios elaboró un informe sobre su evolución. Con datos imprescindibles para inversionistas y allegados al sector, la investigación analiza un período que va desde 1992 hasta el 2007 y aporta una mirada precisa de los ciclos y comportamientos dentro de este mercado.

La recuperación económica cuenta a la construcción y la inversión inmobiliaria como unos de sus principales impulsores. El balance hacia el 2007 permite realizar, según un informe elaborado por Investigación L J Ramos Brokers Inmobiliarios, ciertos patrones según ciclos y comportamientos detectados desde 1992.

Entre ciclos y tendencias

El informe describe este mercado como un espacio donde conviven segmentos con características y desempeños particulares. La investigación concluye que algunos de estos segmentos se inscriben dentro de comportamientos cíclicos y otros, poseen como fenómeno característico una evolución de tipo tendencial.

Los ciclos son oscilaciones rítmicas de la contracción a la expansión de la economía que, invariablemente, se reiteran con determinada periodicidad. En tanto, las tendencias son patrones de comportamiento que, mientras no se alteren condiciones profundas, demuestran una tendencia, casi sin variaciones, de manera ascendente y estables durante cierto tiempo.

Los casos paradigmáticos son los del suelo urbano y las viviendas de alta gama (grandes residencias, departamentos en áreas muy exclusivas o en los conjuntos edilicios más característicos de la ciudad). De modo constante, el concepto económico de la escasez y la restricción de las opciones posibles, presiona en estos casos el nivel de precios hacia arriba, y genera una respuesta singular ante las alteraciones de la economía.

Para invertir mejor

¿Cual sería la estrategia, entonces, para invertir, asegurando a la vez el capital? El informe arriesga una respuesta a esta pregunta: analizando en primer lugar, la propensión cíclica o tendencial del producto específico en el que se aplicarán los fondos, e identificando la naturaleza de las condiciones que le dan origen, para poder seleccionar aquellas alternativas que mejor se
ajusten a las expectativas y el perfil de cada inversor.

Trasladando las nociones de ciclos y tendencias a la economía,queda claro que los commodities, por ejemplo, casi siempre están atados a los ciclos. En tanto, los productos escasos, limitados, como el oro y el petróleo, registran comportamientos tendenciales.

En este sentido, el informe realizado por L J Ramos Brokers señala que dentro de una determinada banda de variación, gran parte de la oferta inmobiliaria es “comoditizable”: Un departamento standard de dos ambientes es asimilable a cualquier otro. En este caso, y pese a que la condición de bienes reales salvaguarda su valor, en plazos cortos, el segmento es propenso a replicar las oscilaciones de la economía general.

¿Un mercado o múltiples mercados?

El reporte puntualiza que entre lossegmentos del mercado existen comportamientos heterogéneos, con una propensión tendencial que se profundiza a medida que se avanza sobre productos especiales o exclusivos, lo que otorga a su vez a éstos, una resistencia mayor a los vaivenes macroeconómicos.

Para verificar esta hipótesis conceptual, el análisis recorre la evolución de los valores inmobiliarios residenciales entre 1992 y 2007. El escenario estuvo signado por una economía encuadrada inicialmente en el marco de una paridad cambiaria rígida (1991/2001) desde el cual debió sortear el impacto de dos momentos de crisis con origen en los mercados financieros internacionales (1995 y 1998). Las deficiencias del modelo resultaron determinantes para entrar luego en un proceso recesivo (1999/2001). A partir de 2002, la economía entró en una nueva etapa.

De este modo, el reporte traza los recorridos de ciertos índices a lo largo de estos acontecimientos económicos: el promedio de precios de las viviendas en general; el promedio del valor de los departamentos nuevos en la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Barrios de Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Núñez); los promedios anuales de la oferta real de departamentos usados, en los edificios y zonas más exclusivas de Buenos Aires, como Av.Alvear, Callao, Quintana, Libertador y Figueroa Alcorta.

Así, entre 1991 y 1995, con el tequilazo, los valores inmobliliarios se mostraron en alza, mientras que los promedios generales demoraron en reaccionar y lo hicieron luego más bruscamente.

Entre las crisis de 1995 y 1998, mientras la economía profunda se deterioraba, en la superficie se daba un proceso de recuperación primero y una nueva expansión en los mercados después. Los valores inmobiliarios acusaron el primer impacto cayendo más del 7 por ciento entre 1995 y 1996 en el promedio general. Mientras, los valores de zona norte registraron un descenso más atenuado (-5.2 por ciento).

Luego, se inició una recuperación que los llevó a reencontrar en 1998 los rangos de 1995. Corroborando la hipótesis inicial del reporte, las propiedades de alta gama registraron una baja inicial de sólo un 0.6 por ciento, mostrando luego, a lo largo de toda esta fase, un comportamiento estable.

Ya pasado el pico de 1998, se da un ciclo recesivo en donde los movimientos se mostraron nuevamente diferenciados: con una baja muy suave en el caso del segmento premium, que se acentuó al descender de categoría.

El informe subraya que si se observa en conjunto los desempeños desde 1992 hasta los momentos previos a la crisis de 2001, fue notoria la estabilidad de las propiedades premium frente a las oscilaciones de las series restantes. El segmento inició el período en un rango de 1.450 dólares por metros cuadrado (1992), tocó un pico de 1.588 en 1998 y descendió a 1.521 en el 2001.
 
Más tarde, la crisis derivada de la caída de la convertibilidad, se reflejó en el plano inmobiliario, aún cuando nuevamente el segmento premium reflejó sus diferencias. La caída, que en los promedios generales registró -50.5 por ciento, fue más tenue en el segmento premium (-43 por ciento).

Crisis y después

La capacidad de recuperación de los segmentos también fue diferencial. Los promedios generales del mercado marcaron un crecimiento del 20 por ciento anual en los primeros años de la post-crisis, desacelerándose en 2006 al 15 por ciento. Mientras que hacia el cierre del primer trimestre de 2007 presentó un crecimiento del 10 por ciento.

En las unidades a estrenar en zona norte, el crecimiento inició su recuperación también en un 20 por ciento anual, acelerando luego a un 40.

Una trayectoria similar pero mucho más acentuada, se podría describir en las propiedades de alta gama, duplicando estos ritmos. Con alzas del 40 por ciento y 80 respectivamente en los primeros años post-crisis, presenta una excelente evolución reciente que mantiene al segmento en suba, con variaciones que siguen duplicando las de la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires.